상속주택의 양도

상속인으로부터 1채의 주택만 남은 경우 상속인이 소유한 주택의 수에 따라 세금 상황이 달라집니다.

1. 면세가 적용되는 경우

1) 무주택자가 주택을 상속받은 경우

• 취득일(상속일)부터 양도일까지 2년 이상 보유하면 과세가 면제됩니다.
• 다만, 동일 세대원이 상속하는 경우에는 피상속인(사망)의 시기와 상속인의 시기를 합산하여 1세대당 1주택에 대한 비과세를 결정합니다.
  ☞ 2017년 8월 3일 이후에 기여조정지역 주택을 구입한 경우에는 최소 2년 이상 거주요건을 충족하여야 함(이하 동일).

2) 상속주택과 기존주택이 있는 경우

• 이 경우 상속받은 주택이 아닌 기존 주택을 양도하고자 하는 경우에는 일반적으로 상속받은 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 단, 기존 주택은 보유 기간이 짧아 면세되지 않는 경우가 있습니다.
• 이를 감안해 세법은 상속받은 주택이 없어 면세 요건을 충족할 때까지 기다린 뒤 매각하더라도 기존 주택이 있으면 면세 혜택을 준다.
• 참고로 기존 주택에 대한 세금 면제를 받으려면 상속 당시 소유한 주택과 일치해야 합니다. 이러한 혜택은 상속으로 취득한 주택에는 적용되지 않습니다.
  • 상속받은 주택이 공동 소유인 경우 면세의 경우 가장 많은 상속 지분을 가진 주택의 소유자가 주택의 소유자가 됩니다.
  • 상속재산이 같으면 그 집에 살던 사람의 집이다.
  • 둘 다 당시에 살고 있지 않은 경우 가장 나이가 많은 사람이 받아들여집니다.
• 한편, 상속주택과 기존주택이 있는데 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대에 2주택의 상태로 양도한다. 이 경우 부동산 양도세가 부과됩니다.

3) 2주택, 1주택 상속인 경우

• 한 가구에 3채 이상의 주택을 소유한 경우 일반적으로 부동산 양도세가 부과됩니다.
• 단, 상속주택 1채를 포함해 3주택이라도 임시 2주택 특별면제를 적용하면 일반주택 양도가 비과세가 가능하다.
• 예를 들어 A주택은 2007년 취득, B주택은 2016년 12월 취득, 상속주택은 2018년 취득했다면 취득일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하면 A주택은 양도세가 면제된다.
• 이 원칙은 상속, 혼인, 동거유지 등의 사유가 있는 경우에도 당초 목적에 대한 면세가 적용된다는 점에 착안한 것이다.
• 상속 등을 통한 취득은 비자발적 사유로 발생하므로 법에서 특별한 주의를 기울입니다.

2. 과세의 경우

상속인이 2채 이상의 주택을 남기고 떠날 경우 상속인의 주택 소유권에 따라 다른 세금 관계가 발생합니다.

1) 조상이 남긴 여러 가옥 중 1가구를 상속받은 경우

• 면세 적용은 유언자가 집을 나간 상황과 비슷하다.
• 다만, Ⓐ의 경우 위의 면세효과를 얻기 위해서는 상속받은 주택이 유언자가 가장 오래 소유한 주택(유언자의 거주기간과 동일한 보유기간으로)에 해당하여야 합니다. . 물려받은 집이 여러 채 있는데 그 중 한 집만 있습니다. 그런 특혜가 있기 때문입니다(그래서 세법상 상속받은 주택의 요건을 충족하는 주택일 뿐입니다).
• 비교를 위해: 상속은 기본적으로 일반 획득과 동일합니다. 따라서 상속받은 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 다른 주택을 양도하면 다른 주택에 대해서도 면세 규정이 적용될 수 있습니다.

2) 조상이 남긴 2채의 집을 상속받은 경우

• 대부분의 경우 세금이 부과됩니다.
• 따라서 이런 경우에는 임대주택으로 등록하여 주택보유세 면제를 받으시기 바랍니다.

3. 상속받은 주거재산에 대한 일반세율 과세의 특장점

상속받은 주택은 양도할 때 원칙적으로 일반 주택과 같이 과세됩니다. 다만, 1가구당 1주택에 대한 비과세의 세율 및 보유(거주)기간을 적용하는 경우에는 다음과 같은 특례를 적용합니다.

• 상속으로 주택을 취득한 날이 상속개시일이 됩니다.
• 1가구당 1채의 아파트에 대한 비과세를 결정할 때 같은 세대원이 상속한 아파트의 소유·거주 기간은 고인의 소유·거주 기간의 합에 해당한다.
• 상속받은 주택을 양도·과세하는 경우 상속받은 주택의 취득가액은 신고 당시의 가액입니다.
  • 시가를 신고하면 시가는 원가가 됩니다.
  • 그런데 신고를 안 하면 보통 시세가 매입가인 경우가 많습니다. 결과적으로 양도세는 종종 증가합니다(세금을 줄이기 위해 상속세를 시장에 표시하는 것이 좋습니다).
• 상속받은 주택의 양도 및 과세의 경우 장기보유특별공제는 상속개시일부터 기산합니다. 상속인의 취득일이 상속 개시일이기 때문입니다.
• 상속받은 주택을 양도할 때 세율은 고인의 총 소유 기간을 기준으로 계산됩니다.
  • 예를 들어 2005년에 조상에게서 구입한 주택을 2016년에 상속해 2018년에 양도했다면 장기보유특별공제가 불가능하지만 재산세율(6~42%)이 적용된다. 이것은 주의가 필요한 실용적인 포인트입니다.
• 상속주택을 포함하는 주택과세에서 해당 주택을 포함한 고부가세 주택이 3주택 또는 2주택이 된 상태에서 해당 주택을 매각할 경우 고과세 가능성이 있다.
  • 단, 고과세를 위해서는 이 주택이 기여금 조정 범위 내에 있어야 하며 상속 후 5년이 경과해야 합니다.